به گزارش چغادک نیوز، دولت‌های دنیا، بازار مسکن خود را با استفاده از طراحی مدل‌های متعددی سامان می‌بخشند.

یکی از مدل‌های مورد استفاده برخی از کشورها در مسکن که سابقه ۶۰ ساله دارد، استفاده از صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات یا به اصطلاح (مخفف: صادسام) است.

*صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات(صادسام) چیست؟

به منظور آگاهی از نحوه فعالیت صادسام‌ها بهتر است بدانید، این صندوق‌ها واحدی تجاری یا سرمایه‌گذاری هستند که به منظور کسب سود، سبدی از دارایی های مبتنی بر املاک و مستغلات را خریداری، ایجاد و اداره می‌کنند. در نهایت سود حاصل از این سبد سرمایه‌گذاری میان سهامداران صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات توزیع می‌شود.

نگاهی به تاریخچه استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات بیان می‌کند، این صندوق‌ها برای اولین با در سال ۱۹۶۰ میلادی توسط کنگره نمایندگان آمریکا به تصویب رسید و آیزنهاور رئیس جمهور وقت آن کشور این قانون را در همان سال ابلاغ کرد. بر مبنای قانون مذکور، مقرر شد تا فرصت سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات و درآمدزایی از این زمینه برای سرمایه‎‌گذاران فراهم شود.

*تاریخچه ۶۱ ساله صادسام‌ها در دنیا

۱۵ سپتامبر سال ۱۹۶۰ میلادی، انجمن ملی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (NAREIT) تشکیل شد و شرکت‌های سرمایه‌گذاری در این حوزه مشغول فعالیت شدند.

آیزنهاور در حال امضای قانون صادسام‌ها

اولین فعالیت شرکت‌های صادسام در سال ۱۹۶۱ و توسط صادسام بردلی ایجاد شد و در ژوئن ۱۹۶۵ میلادی این شرکت‌ها وارد بورس اوراق بهادار نیویورک شد. در ادامه نیز سال ۱۹۶۵ میلادی اولین گزارش تحقیقاتی در این حوزه توسط مایکل اِمرمن در وال استریت منتشر شد.

پس از شکل‌گیری ساختار صادسام در آمریکا، این شرکت‌ها مسیر جهانی خود را در پیش گرفتند و ابتدا در هلند و سپس استرالیا گسترش پیدا کرد. در حال حاضر ۳۵ کشور دنیا از این مدل برای مدیریت بازار مسکن بهره‌می‌برند.

۳۵ کشورهای استفاده کننده از مدل صادسام در بازار مسکن

*انواع صادسام‌های فعال در دنیا

پس از گذشت ۱۲ سال از آغاز به کار انجمن صادسام در آمریکا، ژانویه ۱۹۷۲ برای اولین بار شاخصی با عنوان (NAREIT REIT) در دسترس سرمایه‌گذاران قرار گرفت که میزان بازدهی کلی بازار صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات را در طول زمان مشخص کرد.

این شاخص زمینه طبقه‌بندی صادسام به ۳ بخش صادسام رهنی، صادسام سهامی و صادسام‌های ترکیبی را به وجود آورد.

در همین راستا صادسام‌های سهامی به آم دسته از صندوق‌ها اطلاق می‌شود که املاک و مستغلات درآمدزا را خریداری و اداره می ‌کنند و در طیف وسیعی از فعالیت ‌ها مانند لیزینگ، تعمیر و نگهداری، ساخت‌ و ساز املاک و مستغلات و ارائه خدمات به مستأجران اشتغال دارند.

از سوی دیگر صادسام‌های رهنی عمدتاً سبد سرمایه‌گذاری آن ‌ها سرمایه‌گذاری مستقیم از طریق اعطای وام به صاحبان مستغلات و شرکت‌های عملیاتی مستغلات (REOCs) یا سرمایه ‌گذاری غیرمستقیم از طریق خرید وام‌‌های رهنی یا اوراق بهادار با پشتوانه رهن را شامل می‌شود.

همچنین صادسام‌های ترکیبی یک سبد سرمایه‌گذاری شامل دارایی‌های واقعی و مالی املاک است.

*مزایای بهره‌گیری از صادسام‌ها

استفاده از صادسام‌ها در بازار مسکن به دلایل متعدد مورد  توجه بسیاری از کارشناسان واقع شده است، در همین راستا، مجید شاکری، کارشناس اقتصادی در تبیین راهکارهای موفق ورود مسکن در بورس، اظهار داشت: «یکی از راه حل‌های موفق در این حوزه، استفاده از صندوق املاک و مستغلات (صادسام) است. در حقیقت دارایی این صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات و املاک است که امکان مدیریت یکپارچه را بر روی دارایی‌های خود را به وجود می‌آورد.»

این کارشناس اقتصادی ضمن تاکید مزایای استفاده از این شیوه در بازار مسکن گفت:« در این روش با حفظ مدیریت یکپارچه دارایی، امکان فروش آن به سرمایه‌دار خرد وجود خواهد داشت. همچنین تعریف طرح توسعه بر روی دارایی از بین نمی‌رود و این دارایی از سوی دولت به فروش نرفته و در حقیقت بخشی از برنامه توسعه بازارپذیر دولت به فروش می‌رسد.»

*آیا صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات معاف از مالیات است؟

یکی از مزایای مهم صادسام‌ها به منظور حضور در بازار مسکن، مسئله معافیت‌های مالیاتی در نظر گرفته شده برای سهامدارن است.

در همین راستا و در سال ۱۹۶۱، در شرایطی که صادسام‌ها ۱۰۰ درصد سود حاصل از فعالیت خود را به سهام‌داران انتقال می‌دادند، از معافیت مالیاتی بهره‌مند می‌شدند.

پس از آن و با حرفه‌ای شدن فضای صادسام‌ها و همچنین ارتقای ساختار مالیاتی برای شناسایی دقیق محل کسب سود این شرکت‌ها، معافیت‌های مالیاتی حذف شد.

در همین راستا در شرایط کنونی بخش اعظمی از معافیت مالیاتی تنها برای سرمایه‌گذارانی لحاظ می‌شود که به منظور برنامه بازنشستگی خود در صادسام سرمایه ‌گذاری می‌کنند.

سایر سودهای سرمایه‌گذاران بخش‌های دیگر اعم از بخش دولتی، بخش خصوصی و سهام‌دارن خرد بسته به قوانین مختلف و همچین محل دقیق کسب سود، از ۵ تا ۱۵ درصد مشمول مالیات می‌شوند. به عنوان مثال بررسی‌ها نشان می‌دهد که شرکت Duke Realty که یک شرکت صادسام فعال در ایالات متحده است، به طور متوسط در سال‌های اخیر، ۰٫۷۶ دلار به ازای هر سهم برای سهامداران خود سود افشا کرده است.

از طرفی با توجه به اینکه ۷۱ درصد از سود این شرکت از طریق فعالیت‌های عادی بدست آمده، لذا این بخش از درآمد مشمول مالیات عادی فعالیت می‌شود. همچنین نزدیک به ۵ درصد از سود افشا شده مرتبط با درآمد از محل افزایش قیمت مسکن است که مطابق نرخ مالیاتی بر عایدی سرمایه ۱۵ درصدی آمریکا این مالیات از ۵ درصد سود حاصله کسر شده است.

بنابراین این سهامداران شرکت آمریکایی بسته به محل درآمدزایی این شرکت مشمول بندهای مجزای مالیاتی شده‌اند.

تجربه مالیاتی صادسام‌های در کشورهایی که نظام شناسایی محل درآمد پیشرفته نظیر آمریکا ندارند، بیانگر آن است که سهامداران این صندوق‌ها مشمول نرخ مالیاتی ۵ تا ۱۵ درصد می‌شوند، به عنوان مثال در مکزیک که از سال ۱۹۹۲ با منعقد کردن معاهده‌ای با ایالات متحده آمریکا به سراغ صاد سام‌ها رفته است، برخی از سرمایه‌گذاران نهادی مشمول مالیات ۱۰ درصد و سایر سرمایه‌گذاران مشمول مالیات ۵ درصدی خواهند شد.

*طرح جهش تولید و تامین مسکن به سراغ صادسام می‌رود

به گزارش فارس، ادبیات صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات برای اولین در ماده ۵ قانون جهش تولید و مسکن مورد استفاده قرار گرفته است.

بر مبنای این ماده، وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی، نسبت به تأسیس، توسعه و تسهیل مقررات فعالیت صندوق‌های سرمایه گذاری موضوع بند (۲۰) ماده (۱) قانون اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران برای تأمین مالی ساخت و اجاره واحدهای مسکونی از طریق جذب سرمایه بخش خصوصی اقدام نماید.

همچنین انتقال زمین‌های بخش دولتی و نهادهای عمومی غیر دولتی دستگاه‌های مشمول ماده ۲۹ قانون برنامه ششم توسعه، انتقال واحدهای مسکونی از صندوق به دارندگان واحدهای سرمایه گذاری نهایی این صندوق‌ها و اجاره املاک و مستغلات توسط شرکتهای سرمایه گذاری از مالیات معاف است.

از سوی دیگر زمین‌های موضوع قانون جهش تولید و تامین مسکن، صرفاً در قالب این صندوق‌ها قابل تخصیص به پروژه‌های ساخت استفاده می‌شود./فارس